Buka konten ini
KENAIKAN suku bunga acuan Bank Indonesia (BI-Rate) diperkirakan bakal memberi tekanan baru terhadap pasar properti di Kota Batam yang dalam beberapa waktu terakhir mulai melambat.
Pengamat ekonomi sekaligus Ketua Ikatan Sarjana Ekonomi Indonesia Cabang Batam, Suyono Saputra, menilai dampak kenaikan suku bunga tidak akan merata ke seluruh segmen pasar properti.
Namun, tekanan paling besar diprediksi dirasakan sektor rumah tapak kelas menengah bawah yang selama ini sangat bergantung pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
“Iya, dampaknya pasti ada. Kenaikan BI-Rate bisa memicu biaya dana bank naik, lalu diteruskan ke bunga KPR. Dalam kondisi pasar Batam yang sekarang mengalami oversupply di segmen menengah bawah, kenaikan bunga 0,5 persen saja sudah cukup membuat calon pembeli menunda keputusan,” kata Suyono kepada Batam Pos, Senin (25/5).
Menurut dia, pasar properti Batam saat ini masih sangat bergantung pada pembiayaan perbankan. Diperkirakan sekitar 60 hingga 75 persen transaksi pembelian rumah di Batam menggunakan skema KPR, terutama untuk kalangan pekerja industri dan keluarga muda.
Sementara itu, hanya sekitar 20 hingga 30 persen pembeli properti yang menggunakan skema tunai atau pembiayaan lain yang tidak terlalu sensitif terhadap perubahan suku bunga.
“Kondisi ini membuat pasar properti Batam cukup rentan terhadap perubahan bunga kredit,” ujarnya.
Cicilan Naik, Pembeli Mulai Menahan Diri
Suyono menjelaskan, dampak kenaikan BI-Rate biasanya mulai terasa pada bunga KPR dalam waktu tiga hingga enam bulan setelah kebijakan diumumkan. Jika BI-Rate naik sebesar 50 basis poin (bps), maka bank umumnya akan menaikkan bunga KPR sekitar 30 hingga 50 bps.
Ia memberikan simulasi sederhana untuk KPR rumah senilai Rp500 juta dengan tenor 15 tahun. Jika bunga KPR berada di angka 6,5 persen, maka cicilan per bulan berada di kisaran Rp4,37 juta. Namun ketika bunga naik menjadi 7 persen, cicilan meningkat menjadi sekitar Rp4,59 juta per bulan.
“Memang selisihnya sekitar Rp220 ribu per bulan terlihat kecil. Tapi bagi kelas menengah di Batam, itu bisa jadi penentu antara lanjut beli rumah atau menunda dulu,” katanya.
Menurut dia, kelompok yang paling terdampak adalah konsumen pembeli rumah pertama atau first home buyer. Sebab mayoritas pembeli di segmen ini sangat memperhitungkan rasio cicilan terhadap pendapatan bulanan.
“Mereka biasanya memakai hitungan maksimal 30 persen dari gaji untuk cicilan rumah. Jadi ketika bunga naik, otomatis kemampuan beli turun,” ujar dosen ekonomi tersebut.
Ia menyebut kondisi bisa sedikit tertolong apabila bank memberikan skema bunga tetap atau fixed rate dalam jangka waktu tertentu agar konsumen tidak terlalu khawatir terhadap kenaikan cicilan mendadak.
Developer Diprediksi Tahan Ekspansi
Tak hanya konsumen, kenaikan suku bunga juga diperkirakan memukul para pengembang properti.
Suyono menilai dalam enam hingga sembilan bulan ke depan, banyak developer kemungkinan akan menahan ekspansi proyek baru karena biaya konstruksi dan kredit ikut meningkat.
“Developer itu banyak memakai kredit konstruksi dengan bunga floating. Ketika bunga naik 50 bps, margin mereka bisa terpotong satu sampai dua persen,” katanya.
Selain itu, perlambatan penjualan membuat developer cenderung memilih menghabiskan stok rumah yang sudah ada dibanding meluncurkan proyek baru.
Ia bahkan melihat sebagian investor properti mulai melirik instrumen investasi lain yang dinilai lebih aman dan stabil seperti deposito maupun Surat Berharga Negara (SBN) ritel.
“Dengan return 5,5 sampai 6 persen, banyak investor mungkin berpikir lebih aman parkir dana di deposito atau SBN dibanding masuk properti yang pasarnya sedang melambat,” ujarnya.
Meski demikian, Suyono menilai segmen menengah atas masih relatif kuat menghadapi tekanan bunga tinggi. Menurut dia, kelompok konsumen premium di Batam masih memiliki daya beli cukup baik, termasuk pembeli dari luar daerah.
Batam Dinilai Masih Punya Kekuatan
Di tengah tekanan suku bunga, pasar properti Batam dinilai belum sepenuhnya kehilangan daya tarik. Pertumbuhan industri, investasi, dan posisi Batam sebagai kawasan perdagangan bebas masih menjadi faktor penopang.
Namun, Suyono mengingatkan ada tantangan lain yang mulai membayangi sektor properti, yakni pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS.
Kondisi tersebut dinilai berpotensi menaikkan harga material bangunan dan biaya konstruksi secara keseluruhan.
“Kalau rupiah melemah, material bangunan bisa ikut naik. Ini akan semakin menekan developer,” katanya.
Ia juga menyoroti kondisi oversupply rumah di kisaran harga Rp300 juta hingga Rp600 juta yang saat ini cukup banyak di Batam. Sementara daya beli masyarakat lokal mulai melemah akibat tekanan ekonomi.
“Kalau hanya mengandalkan pembeli lokal, pasar properti Batam bisa semakin berat,” ujarnya.
Pemerintah dan Developer Diminta Bergerak Cepat
Agar sektor properti tidak semakin tertekan, Suyono meminta pemerintah daerah dan BP Batam mengambil langkah cepat, terutama memangkas biaya dan mempercepat proses perizinan.
Menurut dia, pengurangan biaya transaksi dan percepatan penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dapat membantu mengimbangi kenaikan bunga kredit.
“Kalau biaya transaksi bisa dipotong dua sampai tiga persen, itu sudah cukup membantu menutup dampak kenaikan bunga 50 bps,” katanya.
Ia juga mendorong lahirnya program rumah khusus pekerja dengan skema uang muka ringan dan tenor panjang untuk menjaga daya beli masyarakat.
Selain itu, insentif pajak seperti PPN properti juga dinilai perlu diperluas agar pasar tetap bergerak.
Kepada developer, Suyono menyarankan agar fokus mengembangkan rumah di kisaran harga Rp400 juta hingga Rp700 juta dengan konsep rumah tapak kecil yang masih sesuai kemampuan pasar Batam.
Ia juga mendorong pengembang menghadirkan skema pembayaran fleksibel seperti cicilan uang muka hingga 24 bulan, subsidi bunga di tahun pertama, hingga konsep buy now pay later.
“Developer harus cepat beradaptasi. Pasar sekarang tidak cukup hanya jual rumah, tapi juga harus jual kemudahan,” ujarnya.
Di sisi lain, perbankan juga diminta memperkuat edukasi literasi KPR kepada masyarakat, terutama terkait perbedaan bunga fixed rate dan floating rate agar calon pembeli lebih memahami risiko cicilan jangka panjang.
“Kenaikan suku bunga ini akan membuat pasar properti Batam semakin selektif. Segmen subsidi dan menengah bawah kemungkinan lesu enam sampai sembilan bulan ke depan. Tapi segmen menengah atas kemungkinan masih tetap bergerak,” katanya.
Seperti diberitakan sebelumnya, Bank Indonesia memutuskan menaikkan suku bunga acuan atau BI-Rate sebesar 0,50 persen menjadi 5,25 persen dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) Mei 2026 yang berlangsung pada Selasa (19/5) dan Rabu (20/5) lalu.
Selain BI-Rate, Bank Indonesia juga menaikkan suku bunga deposit facility sebesar 50 basis poin menjadi 4,25 persen serta suku bunga lending facility menjadi 6 persen.
Gubernur Bank Indonesia, Perry Warjiyo mengatakan kebijakan tersebut diambil sebagai langkah lanjutan untuk menjaga stabilitas nilai tukar rupiah di tengah tingginya gejolak global.
“Kenaikan ini sebagai langkah lanjutan untuk memperkuat stabilisasi nilai tukar rupiah dari dampak tingginya gejolak global akibat perang di Timur Tengah, serta sebagai langkah pre-emptive untuk menjaga inflasi pada tahun 2026 dan 2027 agar tetap berada dalam kisaran sasaran 2,5 plus minus 1 persen yang ditetapkan pemerintah,” ujar Perry dalam konferensi pers hasil RDG BI secara daring di Jakarta, Rabu.
Menurut Perry, keputusan tersebut sejalan dengan fokus kebijakan moneter Bank Indonesia pada 2026 yang lebih diarahkan pada stabilitas atau pro-stability guna memperkuat ketahanan eksternal ekonomi Indonesia dari dampak tekanan global.
Di sisi lain, kebijakan makroprudensial dan sistem pembayaran tetap diarahkan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi nasional atau pro-growth.
BI memastikan kebijakan makroprudensial longgar akan terus diperkuat guna mendorong pertumbuhan kredit dan pembiayaan ke sektor riil tanpa mengabaikan stabilitas sistem keuangan nasional.
“Kebijakan makroprudensial longgar terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi melalui peningkatan kredit pembiayaan ke sektor riil dengan tetap mempertahankan stabilitas sistem keuangan,” katanya.
Kenaikan suku bunga acuan ini terjadi di tengah meningkatnya tekanan eksternal akibat konflik geopolitik di Timur Tengah yang memicu penguatan dolar Amerika Serikat dan pelemahan sejumlah mata uang negara berkembang, termasuk rupiah. (***)
Reporter : M. SYA’BAN
Editor : RATNA IRTATIK