Buka konten ini
JAKARTA (BP) – Persaingan di sektor properti makin terasa menekan, terutama bagi pemain baru yang mencoba masuk ke pasar yang selama puluhan tahun dikuasai pengembang besar. Faktor utamanya bukan semata soal strategi bisnis, tetapi terkait struktur biaya yang sudah timpang sejak awal, khususnya dalam urusan pengadaan lahan.
Co-Founder & CEO PT Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, memaparkan bahwa ketimpangan itu berakar dari kondisi masa lalu. Ia mengingatkan soal kebijakan perbankan sebelum krisis 1998 yang memungkinkan pengembang membeli lahan dengan sokongan pinjaman bank—sebuah fasilitas yang kini tak lagi tersedia.
“Dulu sebelum tahun 98, orang bisa pinjam uang ke bank cuma buat membebaskan lahan. Sekarang? Sudah nggak ada lagi. Bank nggak mau kasih. Nah, waktu itu mereka sudah keburu punya land bank besar,” ujarnya, Senin (8/12) seperti dikutip dari CNBC.
Perubahan aturan perbankan membuat pengembang generasi baru harus memulai bisnis dengan beban biaya jauh lebih berat. Mereka tak hanya harus membeli lahan dengan harga yang sudah tinggi, tetapi juga tak memiliki fasilitas pembiayaan yang dulu dinikmati para pemain lama. Sementara itu, developer besar telah mengamankan ribuan meter persegi tanah ketika harganya masih murah dan akses modal begitu longgar.
“Jadi kalau ditanya bagaimana pemain baru mau bersaing? Ya itu sulitnya. Apalagi kalau ada pengembang asing masuk dan menggandeng lokal. Yang lokal sudah untung duluan dari harga tanah yang sudah naik sejak 98,” kata Hendra.
Pengembang asing yang datang ke Indonesia menghadapi tantangan serupa. Mereka harus menggelontorkan modal besar di awal untuk membeli lahan yang nilainya sudah melonjak drastis. Margin keuntungan baru bisa diraih saat proyek selesai dan terjual, membuat model bisnis mereka kalah kompetitif dibanding pengembang lokal yang menikmati lonjakan nilai aset sejak dua dekade lalu.
“Mereka (pengembang asing) baru untung di belakang, setelah penjualan. Makanya susah kompetitif. Rata-rata mereka di Indonesia nggak terlalu untung. Sementara pengembang lokal sudah untung dari selisih harga tanah,” lanjut Hendra.
Hampir semua pemain lama berada pada posisi menguntungkan karena sudah mengakumulasi lahan sejak sebelum 1998. Kenaikan nilai tanah dari waktu ke waktu otomatis memberi mereka keuntungan besar, bahkan tanpa melakukan pembangunan sekalipun.
“Pokoknya yang sudah investasi sebelum 98 pasti untung. Nggak ngapa-ngapain pun, cuma jemur tanah, udah untung,” tuturnya. (*)
Reporter : JP GROUP
Editor : PUTUT ARIYO