Buka konten ini
JAKARTA (BP) – Pasar rumah tapak di Jabodetabek kembali bergerak dinamis sepanjang Kuartal III 2025. Data konsultan properti Leads Property menunjukkan suplai kumulatif mencapai 193 ribu unit, dengan Tangerang menjadi penyumbang terbesar. Hampir separuh pasokan—sekitar 46 persen—berasal dari wilayah ini, menegaskan posisinya sebagai episentrum pengembangan landed house di Jabodetabek.
Dari sisi penyerapan, kinerja pasar terbilang perkasa. Tingkat penjualan rata-rata tembus 93,3 persen. Sepanjang kuartal, 3.100 unit berhasil dilepas ke pasar dan mayoritas diborong end-user. Investor hanya tampil sebagai pelengkap.
“Komposisinya masih didominasi pembeli murni pengguna. Ini yang membuat penyerapan tetap stabil,” ujar Martin Samuel Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia.
Pergerakan suplai baru juga tampak positif. Sebanyak 3.400 unit meluncur ke pasar selama Kuartal III 2025. Segmen menengah di bawah Rp2 miliar mendominasi, namun sejumlah rumah mewah bernilai hingga Rp50 miliar juga ikut dirilis di Tangerang, Bekasi, dan Bogor—meski volumenya kecil.
Harga rumah tapak sedikit terseret turun. Rata-rata kini di level Rp2,4 miliar atau terkoreksi -2,5 persen dibanding kuartal sebelumnya. Martin menyebut, turunnya harga dipengaruhi komposisi suplai baru yang lebih banyak berasal dari segmen menengah.
“Dengan suplai yang terjaga, penyerapan stabil, dan opsi produk yang makin beragam, pasar landed house Jabodetabek tetap bergerak dinamis hingga akhir 2025,” kata Martin.
Arah Pasar di 2026: Tetap Bergairah
Leads Property memproyeksikan landed house di Jabodetabek tetap tumbuh sepanjang 2026. Suplai kumulatif diperkirakan bertambah 10.000–11.000 unit. Permintaan pun diprediksi lebih kuat, mencapai 11.000–12.000 unit.
Harga rumah tapak diperkirakan merayap menuju Rp2,5 miliar–Rp2,6 miliar per unit. Dorongannya berasal dari biaya konstruksi yang terus naik, lahan yang makin terbatas, dan kebutuhan hunian primer yang tetap tinggi.
Martin menyebut, pasar memasuki fase baru yang sarat tantangan. Kenaikan harga tanah, makin tipisnya stok rumah terjangkau, dan perubahan pola konsumsi generasi muda membuat pengembang mengatur ulang strategi.
Pengembangan township skala besar masih didominasi pemain lama—para pemilik landbank sebelum 1998. Cadangan lahan besar yang dibeli ketika harga masih murah membuat mereka unggul dalam membangun kota mandiri. Sementara itu, pemain baru—termasuk pengembang asing—lebih banyak menggarap proyek kecil atau memilih kolaborasi.
Township yang jauh dari pusat Jakarta membutuhkan strategi berbeda. Harga terjangkau dan perencanaan matang menjadi daya tarik utama bagi pembeli rumah pertama. Fasilitas lengkap, ruang terbuka hijau, konektivitas transportasi, hingga kualitas udara ikut jadi pertimbangan generasi muda dalam memilih kawasan.
Di sisi lain, meningkatnya harga rumah yang tak sejalan dengan kenaikan pendapatan mendorong wilayah terjangkau bergeser ke pinggiran. Kawasan Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo muncul sebagai kantong pertumbuhan baru, berkat harga tanah yang masih bersahabat.
Namun, agar harga tetap kompetitif, pengembang terpaksa menyesuaikan luas bangunan. Ukuran rumah menyusut, sementara total biaya tetap relatif sama dibanding beberapa tahun sebelumnya.
Tren lain yang mencuat adalah meningkatnya minat generasi muda untuk menyewa ketimbang membeli rumah. Harga yang makin tinggi, mobilitas tinggi, serta kedekatan lokasi kerja membuat sewa dianggap lebih rasional.
“Menyewa hunian di pusat kota dianggap lebih praktis dan efisien bagi pekerja urban yang mobilitasnya tinggi,” ujar Martin. (*)
Reporter : JP GROUP
Editor : PUTUT ARIYO